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Nilópolis, município da região metropolitana do Rio de Janeiro, tem população estimada de 162.485 habitantes (IBGE 2019) e uma área total de 19 km², estando posicionada como oitavo município no ranking de maior densidade populacional do estado.
O município, nos últimos anos, tem apresentado significativa expansão urbana e construtiva, trazendo forte demanda de serviços públicos e gestão administrativa.
Por historicamente apresentar desafios no planejamento urbano, tendo seu cadastro técnico imobiliário e dados sobre valores venais dos imóveis em constante dinâmica, é necessário conduzir esforços para um melhor entendimento da realidade local.
Neste contexto e imbuído da busca pela prática da Justiça Fiscal junto aos munícipes, a prefeitura foi ao mercado para selecionar empresa com capacidade e experiência para executar serviço especialista para atualização da Planta de Valores Genéricos no Município, estimada em 55 mil imóveis.
Para o início dos trabalhos, foi realizado levantamento e organização de parte dos dados geográficos e base cartográfica do município, além da organização da legislação vigente e código tributário.
“A Geopixel realizou profundo levantamento de nossos dados e legislação, propondo discussões com servidores públicos envolvidos no processo, gerando segurança operacional e jurídica ao estudo. A dedicação e capacidade da equipe contrata, permitiu minimizar questionamentos futuros.“ Sueli Barquette Abrahão, Secretaria Municipal de Finanças”
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Abrangente Pesquisa de Mercado Imobiliária foi realizada, realizando coleta de dados no mercado sobre o valor real dos imóveis, por meio de sites especializados, levantamento primário junto a proprietários, entrevista com corretores de imóvel registrados no CRECI e análise de registros, escrituras recentes lavradas nos cartórios de registro de imóveis do município e pesquisas conduzidas em campo.
Para toda a pesquisa, foi gerado registro dos imóveis, em uma ficha digital, contendo foto, informações cadastrais e imobiliários. Todos os dados são possíveis de serem consumos por meio da interface de mapa, ao clicar sobre o imóvel, por meio da plataforma Geopixel Cidades.
Na caracterização do espaço urbano foram gerados e avaliados polos de valorização e desvalorização, os quais consideraram como influenciadores os fatores existem nas zonas homogêneas do município, seus principais corredores comerciais, logísticos e urbanos.
Os Fatores de Cálculo foram estabelecidos e modelados para todo o município, permitindo valorizar ou desvalorizar o valor do m², considerando os locais e condições de moradia, além do aceso a serviços públicos, como saneamento básico, rede de energia elétrica, iluminação pública, telefonia, pavimentação, comércio, equipamentos públicos, hierarquia viária e zoneamento em região de interesse social.
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A Simulação do Valor Venal foi realizada de forma abrangente por meio de módulo do Geopixel Cidades, que conta com algoritmo baseado em Inteligência Artificial. Com a simulação de diversos cenários foi possível que os gestores públicos e técnicos entendessem os impactados e ajustassem detalhes, incluindo nas simulações o conhecimento prático e local.
As simulações foram realizadas em diversos níveis de análise, e puderam sem consultadas através de informações presentes nas faces de quadra, lotes, quadras, zonas e outras unidades do espaço urbano.
Dentre as simulações realizadas, foram avaliados cenários que equilibravam os Valores Venais dos imóveis e aplicavam a valorização devida, sempre aderente aos resultados obtidos no mercado. Os cenários simulados, considerando toda a área e arrecadação do município, apresentaram grandes variações. Havendo diversas regiões, com padrão social menor, que sofreram inclusive redução significativa de alíquota.
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Uma Minuta de Lei da nova Planta Genérica de Valores foi gerada pela fornecedora, subsidiando adicionalmente as discussões jurídicas e legislativas relacionadas ao projeto. Assim como o subsídio ao Código Tributário.
Foi também realizado um conjunto de discussões técnicas e reuniões públicas com profissionais do mercado imobiliário, mídia, Conselho de Arquitetos e Engenheiros, e câmara de vereadores, com suporte e fornecimento de material simplificado.
“A Administração ficou satisfeita com os serviços técnicos prestados pela Geopixel. Pessoalmente fiquei impressionada com a capacidade técnica da equipe, que me passou segurança e justificativa técnica, sempre que necessária. “ Sueli Barquette Abrahão, Secretaria Municipal de Finanças”
A atualização da Planta Genérica de Valores (PGV) trouxe para o Município de Nilópolis inúmeros benefícios, com destaque para:
- Determinação de valores venais com proporcionalidade equivalente à distribuição dos valores observados no mercado imobiliário, resultando na justiça social, tributária e fiscal;
- Facilitação da cobrança de tributos, tais como, Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), Imposto sobre Serviços (ISS), Taxas Municipais, Contribuição de Melhoria e Contribuição para Custeio do Serviço de Iluminação Pública devido à integração das bases de dados;
- Estímulo ao desenvolvimento da área urbana;
- Inibição da especulação imobiliária;
- Agilização da gestão urbana, com acesso às informações organizadas e atualizadas;
- Atualização da base para a cobrança do ITBI, que é calculado na data da efetiva transação do imóvel. Assim, se é feita uma obra valorizante na região do lançamento o ITBI, este poderá́ sofrer impacto da valorização; e
- Ajuste da cobrança da contribuição de melhoria, tributo pouco explorado pelas administrações municipais e frequentemente lançado de forma equivocada. Corregida com a análise da situação fática “antes” e “depois” das obras públicas, determinando qual a zona de influência e quanto cada imóvel valorizou.