A Planta de Valores Genéricos ou simplesmente PGV, é parte integrante do sistema de informações do Cadastro Municipal e juntamente com o Cadastro Imobiliário formam a base de cálculo para o IPTU, ITBI e Contribuição de Melhoria.

A elaboração da PGV constitui-se de um trabalho bastante extenso, e que exige um grande nível de detalhamento, uma vez que todas as peculiaridades de cada local devem ser consideradas e ponderadas durante essa avaliação.

A Geopixel realiza a elaboração e atualização de Plantas de Valores por meio de técnicas de avaliação avançadas, contribuindo de forma intrínseca para o alcance da justiça fiscal, não somente para os grandes municípios, mas também para os pequenos onde a pesquisa imobiliária é muito pequena, ou às vezes até inexistentes.

A Geopixel conta com um corpo técnico profissional de vasta experiência acadêmica e de mercado, formada por engenheiros, arquitetos,  analistas de sistemas e de negócios, utilizando as melhores práticas e normas técnicas vigentes estabelecidas pelo IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) e pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) na elaboração dos seus trabalhos.

Vale lembrar, que a Planta Genérica de Valores Georreferenciados é um sistema composto pelos dados referentes à tributação, associados a uma base cartográfica, composta por feições espaciais como faces de quadra geocodificadas – isto é, com atributos de codificação tributária municipal, ex.: SETOR-QUADRA-LOTE-UNIDADE – além de uma extensa base de dados de elementos de pesquisa, incluindo-se aí todas as informações sobre eles, inclusive uma ilustração fotográfica do imóvel, e ainda a carga de uma equação matemática que irá modelar e estimar os valores venais do terreno.

Para execução da planta de valores georreferenciados, faz-se necessário que a municipalidade possua uma base cartográfica atualizada, caso contrário, a base para elaboração da PVG pode ser feita através da compilação de dados cartográficos existentes no município, ou ainda, com baixos custos, através de mapeamentos obtidos por sensoriamento remoto, geoprocessamento e trabalhos de pesquisa de mercado.

A metodologia utilizada pela Geopixel considera não apenas os métodos da Engenharia de Avaliações, mas também o dinamismo do mercado imobiliário atual e a inserção da tecnologia de geoprocessamento, que vem se apresentando como um ferramental extremamente importante às grandes administrações municipais.

A Geopixel faz-se ainda da utilização da metodologia de cálculo de valores por metro quadrado das faces de quadras (para territorial) e de metodologias das tipologias construtivas (para predial) além de inferências estatísticas baseadas nas normativas técnicas previstas para os trabalhos de PGV. 

A metodologia empregada pela Geopixel para elaboração e atualização de Planta de Valores Genéricos leva em consideração:

Levantamento e estudo das leis municipais, abrangendo o Código Tributário e decretos referentes ao cálculo do valor venal do imóvel, promovendo análise e compilação de toda a Legislação vigente no Município que sejam relacionadas à Planta Genérica de Valores, incluindo outras legislações existentes. Esse consolidado permite a administração pública uma avaliação integrada e abrangente das normativas legais que suportam todos os trabalhos.

Por meio de coleta de dados primário no campo, realização de entrevistas junto a profissionais do segmento, análise de anúncio disponíveis e análise técnica das condições de mercado, é realizado levantamento dos valores reais dos imóveis, junto ao mercado.

Produção de polos de valorização e desvalorização, promovendo a criação de variáveis que influenciam na formação dos valores dos imóveis, homogeneizando e tratando os valores pesquisados.

Simulação de valores venais e do IPTU para o exercício fiscal posterior e confrontação dos mesmos com os preços atualmente praticados pela Prefeitura, permitindo a criação de cenários diversos para o município

Apresentação para a prefeitura dos resultados em relatórios detalhados justificando a sugestão de valores básicos sujeitos ao lançamento dos tributos.

Cálculo do Valor Unitário Básico, para atendimento das normas brasileiras ABNT/NBR 14653 e IBAPE.

Alteração e Definição da Minuta de Lei para o Código Tributário Municipal e todo o conjunto de seus anexos. Apoio na Redação, proposta e apresentação de minuta de lei com ajustes na legislação tributária, e lei instituindo a nova PGV.

Acompanhamento do envio e a tramitação à Câmara de Vereadores do Projeto de Lei da nova Planta Genérica de Valores, fornecendo assessoria quanto aos questionamentos existentes, até a aprovação definitiva.

Disponibilização de dados em sistema georreferenciado na WEB denominado Geopixel Cidades para discussão, simulação, visualização, edição, integração e modelagem dos novos valores da planta genérica de valores.

Os Projetos executados pela Geopixel são gerenciados atendendo as orientações e boas práticas preconizadas pelo Project Management Institute (PMI), empregando equipe de Gestão com profissionais certificados.

Aplicações e Benefícios

  • Determinar valores venais como proporcionalidade equivalente à distribuição dos valores observados no mercado imobiliário resultando na justiça social, tributária e fiscal;
  • Definir alíquotas progressivas ou diferenciadas do IPTU através de simulações nos lançamentos, variando alíquotas e valores unitários básicos de terrenos e das edificações, obtendo assim um ponto de equilíbrio que seja comum aos interesses do executivo, legislativo e do contribuinte;
  • Facilitar as cobranças de tributos tais como Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), Imposto sobre Serviços (ISS), Taxas Municipais, Contribuição de Melhoria e Contribuição para Custeio do Serviço de Iluminação Pública devido à integração das bases de dados;
  • Estimular o desenvolvimento da área urbana e inibir a especulação imobiliária;
  • Facilitar a gestão urbana devido ao acesso às informações organizadas e atualizadas;
  • Atualizar a base para a cobrança do ITBI que é calculado na data da efetiva transação do imóvel. Assim, se é feita uma obra valorizante na região do lançamento o ITBI, este poderá sofrer impacto desta valorização, deixando o poder público de perder esta receita; e
  • Permitir uma atualização constante, proporciona a correta cobrança da CONTRIBUIÇÃO DE MELHORIA, tributo este muito pouco explorado pelas administrações municipais, que freqüentemente é lançado de forma equivocada, tornando-se inconstitucional, visto que a forma correta é através da análise da situação fática “antes” e “depois” das obras públicas, determinando qual a zona de influência e quanto cada imóvel se valorizou.

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