Nilópolis, município da região metropolitana do Rio de Janeiro, tem população estimada de 162.485 habitantes (IBGE 2019) e uma área total de 19 km², estando posicionada como oitavo município no ranking de maior densidade populacional do estado.
O município, nos últimos anos, tem apresentado significativa expansão urbana e construtiva, trazendo forte demanda de serviços públicos e gestão administrativa.
Por historicamente apresentar desafios no planejamento urbano, tendo seu cadastro técnico imobiliário e dados sobre valores venais dos imóveis em constante dinâmica, é necessário conduzir esforços para um melhor entendimento da realidade local.
Neste contexto e imbuído da busca pela prática da Justiça Fiscal junto aos munícipes, a prefeitura foi ao mercado para selecionar empresa com capacidade e experiência para executar serviço especialista para atualização da Planta de Valores Genéricos no Município, estimada em 55 mil imóveis.
Para o início dos trabalhos, foi realizado levantamento e organização de parte dos dados geográficos e base cartográfica do município, além da organização da legislação vigente e código tributário.
“A Geopixel realizou profundo levantamento de nossos dados e legislação, propondo discussões com servidores públicos envolvidos no processo, gerando segurança operacional e jurídica ao estudo. A dedicação e capacidade da equipe contrata, permitiu minimizar questionamentos futuros.“ Sueli Barquette Abrahão, Secretaria Municipal de Finanças”
Abrangente Pesquisa de Mercado Imobiliária foi realizada, realizando coleta de dados no mercado sobre o valor real dos imóveis, por meio de sites especializados, levantamento primário junto a proprietários, entrevista com corretores de imóvel registrados no CRECI e análise de registros, escrituras recentes lavradas nos cartórios de registro de imóveis do município e pesquisas conduzidas em campo.
Para toda a pesquisa, foi gerado registro dos imóveis, em uma ficha digital, contendo foto, informações cadastrais e imobiliários. Todos os dados são possíveis de serem consumos por meio da interface de mapa, ao clicar sobre o imóvel, por meio da plataforma Geopixel Cidades.
Na caracterização do espaço urbano foram gerados e avaliados polos de valorização e desvalorização, os quais consideraram como influenciadores os fatores existem nas zonas homogêneas do município, seus principais corredores comerciais, logísticos e urbanos.
Os Fatores de Cálculo foram estabelecidos e modelados para todo o município, permitindo valorizar ou desvalorizar o valor do m², considerando os locais e condições de moradia, além do aceso a serviços públicos, como saneamento básico, rede de energia elétrica, iluminação pública, telefonia, pavimentação, comércio, equipamentos públicos, hierarquia viária e zoneamento em região de interesse social.
A Simulação do Valor Venal foi realizada de forma abrangente por meio de módulo do Geopixel Cidades, que conta com algoritmo baseado em Inteligência Artificial. Com a simulação de diversos cenários foi possível que os gestores públicos e técnicos entendessem os impactados e ajustassem detalhes, incluindo nas simulações o conhecimento prático e local.
As simulações foram realizadas em diversos níveis de análise, e puderam sem consultadas através de informações presentes nas faces de quadra, lotes, quadras, zonas e outras unidades do espaço urbano.
Dentre as simulações realizadas, foram avaliados cenários que equilibravam os Valores Venais dos imóveis e aplicavam a valorização devida, sempre aderente aos resultados obtidos no mercado. Os cenários simulados, considerando toda a área e arrecadação do município, apresentaram grandes variações. Havendo diversas regiões, com padrão social menor, que sofreram inclusive redução significativa de alíquota.
Uma Minuta de Lei da nova Planta Genérica de Valores foi gerada pela fornecedora, subsidiando adicionalmente as discussões jurídicas e legislativas relacionadas ao projeto. Assim como o subsídio ao Código Tributário.
Foi também realizado um conjunto de discussões técnicas e reuniões públicas com profissionais do mercado imobiliário, mídia, Conselho de Arquitetos e Engenheiros, e câmara de vereadores, com suporte e fornecimento de material simplificado.
“A Administração ficou satisfeita com os serviços técnicos prestados pela Geopixel. Pessoalmente fiquei impressionada com a capacidade técnica da equipe, que me passou segurança e justificativa técnica, sempre que necessária. “ Sueli Barquette Abrahão, Secretaria Municipal de Finanças”
A atualização da Planta Genérica de Valores (PGV) trouxe para o Município de Nilópolis inúmeros benefícios, com destaque para:
- Determinação de valores venais com proporcionalidade equivalente à distribuição dos valores observados no mercado imobiliário, resultando na justiça social, tributária e fiscal;
- Facilitação da cobrança de tributos, tais como, Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), Imposto sobre Serviços (ISS), Taxas Municipais, Contribuição de Melhoria e Contribuição para Custeio do Serviço de Iluminação Pública devido à integração das bases de dados;
- Estímulo ao desenvolvimento da área urbana;
- Inibição da especulação imobiliária;
- Agilização da gestão urbana, com acesso às informações organizadas e atualizadas;
- Atualização da base para a cobrança do ITBI, que é calculado na data da efetiva transação do imóvel. Assim, se é feita uma obra valorizante na região do lançamento o ITBI, este poderá́ sofrer impacto da valorização; e
- Ajuste da cobrança da contribuição de melhoria, tributo pouco explorado pelas administrações municipais e frequentemente lançado de forma equivocada. Corregida com a análise da situação fática “antes” e “depois” das obras públicas, determinando qual a zona de influência e quanto cada imóvel valorizou.
